Rechtliche Grundlage zur Bebauung von Walles „grüner Lunge“ fehlt – Hintergrundinfos

dieser Post ist eine leicht üerarbeitete Fassung meines Beitrags, der seit anfang auf dem Blog findorff aktuell von Mathias Rätsch zu lesen ist.


Im „Streit“ um die Idee der SPD, Teile der Waller Feldmark, die „grüne Lunge“ Walles, mit Einfamilien zu bebauen, ist es sinnvoll, sich die Situation vor Ort genauer anzusehen. Hier habe ich einige allgemeine Hintergrundinformationen zusammen getragen, die ihr gerne ergänzen könnt. Schreibt mit einfach einen Kommentar.

Von den 16.000 Kleingärten in Bremen (Stadt) befinden sich etwa 4.000 im Bremer Westen rechts und links vom Waller Fleet. Die Gartengrundstücke sind überwiegend im Besitz der Stadtgemeinde Bremen, ein kleiner Teil gehört privaten Eigentümern (»Bauernland«) und der Evangelischen Kirchengemeinde. Sie alle verpachten ihre Flächen teilweise seit 100 Jahren an Kleingartenvereine. Geschaffen wurden viele der Gärten auch in Walle in der Zeit des Mangels und des Hungers während des Ersten Weltkrieges. Die Stadt Bremen legte sehr viele der Kleingärten systematisch und in sehr großer Zahl zur Selbsthilfe der Stadtbevölkerung an. Daneben befindet sich eine unbekannte Anzahl von sogenannten »Eigenlandparzellen« in Privatbesitz. Es gibt mehr als zehn Kleingärtnervereine, in denen sich die Kleingärtner zur Verwaltung (Pachtzahlung/ gemeinsame Wasserversorgung/ Wegepflege usw.) und zur Vertretung ihrer Interessen nach außen zusammengeschlossen haben. Sie gehören dem Dachverband Landesverband der Gartenfreunde Bremen e.V. an. Zur tatsächlichen Ausnutzung der Kleingärten in der Waller Feldmark gibt es unterschiedliche Angaben. Ein Bündel von Gründen führte dazu, dass insgesamt etwa 350 Kleingärten in Bremen ungenutzt brach liegen – viele davon befinden sich im Bremer Westen. (Zahlen nach Landesverbands der Gartenfreunde Bremen e.V.) Es liegen also nicht 30 Prozent, sondern weniger als 10 Prozent der Gärten in der Feldmark brach.

Die Fleetkirche am Storchenweg steht leider seit Sommer 2016 ungenutzt da. Foto: Kirsten Tiedemann

Das Grüngebiet ist vielfältig

Im Herzen des weitläufigen Parzellengebietes befindet sich eine Kirche – die Fleetkirche am Storchenweg. Sie dürfte bundesweit einmalig sein, wird aber leider seit letztem Sommer nicht mehr genutzt. [by the way: Haben sich inzwischen eigentlich Interessenten oder Käufer für die einmalige Immobilie gefunden?]  In der Waller Feldmark sind neben den einer vielfalt „gewöhnlicher“ Kleingärten ganz unterschiedliche Initiativen etabliert und willkommen: Der Internationale Garten Walle unterstützt beispielsweise Menschen verschiedener Kulturen sich miteinander zu verbinden. In direkter Nachbarschaft dazu befindet sich WUPP, das Waller Umweltpädagogik Projekt. Im Milanweg ist der »Garten jEden« eine gut funktionierende Beschäftigungsinitiative. Im hinteren Bereich gelegen ist eine kleiner landwirtschaftlicher Betrieb und noch weiter zur Autobahn hin befindet sich ein Ponyhof. Der Waller Wassersportverein e.V. hat sein Bootshaus am Fleet. Obstbaumwiesen sind hier und da angelegt worden. In diesem weitläufigen grünen Gebiet sind in einigen Kleingärten die letzten Kaisenhäuser zu entdecken. Einige dieser kleinen Wohnhäuser sind (legal) bewohnt, andere werden als Gartenlauben und wieder andere stehen leer. Sie alle haben ihren Ursprung in der massiven Wohnungsnot nach dem Zweiten Weltkrieg. An die Geschichte dieser ungewöhnlichen Gartenwohnkultur und ihre tatkräftigen Bauherren und deren Familien erinnert das Kaisenhausmuseum im Behrensweg. Umfangreiche Informationen findet ihr außerdem in meinem Buch „Mehr als ein Dach über dem Kopf – Bremens Kaisenhäuser„, das im Weser-Kueire erhältlich ist. Hier klicken zur online Ansicht und Bestellung.

Die Besitzerin dieses intakten Kaisenhauses in der Waller Feldmark schenkte mir zum Abschied einen wunderbaren Blumenstrauß aus ihrem Garten. Foto: Kirsten Tiedemann

 

Naherholungspark Bremer Westen – Der Plan für das Gebiet ab 2016

Für die gesamte Fläche liegt ein Plan vor, der vorsieht, das neue »Naherholungspark Bremer Westen« zu entwickeln: Bereiche mit Kleingärten, Wochenendhausgebieten, Biotope mit Obstbaumwiesen, Radwege und Flächenangebote zum Grillen u. ä. und auch Ausgleichsflächen für Baumaßnahmen sollen hier ihren Platz erhalten. In die partizipative Entwicklung dieses Plans waren auch Kleingartenvereine und weitere Akteure aus dem Gebiet und dem Stadtteil einbezogen worden. Das Ergebnis wurde im Oktober 2016 öffentlich vorgestellt. Mit der Umsetzung ist bereits begonnen worden, beispielsweise kauft die Stadt seit Jahren leer gefallen Parzellen auf, um einen Radweg anzulegen und eine zusätzliche, von manchen als überflüssig angesehene, außerordentlich tragfähige Brücke über das Fleet wurde bereits fertig gestellt. Der Weser-Kurier zum Naherholungspark Bremer Westen hier klicken.

Was sieht der Flächennutzungsplan vor?

Im gültigen Flächennutzungsplan von 2014 findet die seit langem angekündigte Entwicklung ihre rechtliche Grundlage. Der Waller Feldmark ist der Status »Dauerkleingartengebiet« aberkannt worden und wird nun als »Gestaltungsraum Kleingärten, Freizeit und Natur Bremer Westen« ausgewiesen. Der gültige Bebauungsplan weist keine Baufläche aus. So oder so gibt es aktuell keine Rechtsgrundlage, um in der Waller Feldmark zu bauen. Um das zu ändern bedürfte es einer politischen Mehrheit, die es in der Bremischen Bürgerschaft zurzeit nicht gibt. Mehr Details im Flächennutzungsplan Bremen.

Aus diesem verlassenes Kaisenhaus in der Waller Feldmark ließe sich sicherlich ein feines Gartenhaus machen. Foto: Kirsten Tiedemann

Fleetkirche bleibt und sucht neue Besitzer

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Die Fleetkirche schmiegt sich in die Landschaft, 4. Juno 2016

Offenbar gibt es ein deutliches Interesse am Erhalt der Fleetkirche in Bremen, denn in der Bremischen Evangelischen Kirche (BEK) seien „einige“ eMails in der Sache eingetroffen, wie mir im grade geführten Telefonat gesagt wurde.

Und: Es gibt eine außerordentlich erfreuliche Nachricht, die ich euch sofort weitergeben will. Die BEK habe selbst zwar keine Verwendung mehr für dieses besondere Bauwerk in der Waller Feldmark, man sei aber im Gespräch über den weiteren Verbleib der Fleetkirche. Wasser und Strom seien abgestellt, die Pächter in ihre neue Bleibe gezogen. Einer Umnutzung stehe nichts im Wege und ein Verkauf – auch an einen Verein – sei möglich!

Spitzt eure Bleistifte für ein Nutzungskonzept, kratzt die Taler zusammen und bringt neues Leben in das ungewöhnliche Gebäude!

Ich freue mich sehr und bin gespannt darauf, was hier Schönes passieren wird.

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Rückansicht am 4. Juno 2016

Fotos: Kirsten Tiedemann

„Auf Lebenszeit in der Laube“ – Sonntagsspaziergang im Deutschlandfunk

„Ein kleiner Trupp Neugieriger hat sich an der Endstation des Busses versammelt. Bis hierhin hat sich ein Gewerbegebiet ausgedehnt, dahinter beginnt das Reich der Kleingärtner. Lange, ungeteerte Wege mit Namen wie Milanweg oder Gartensängerweg, schmale Gräben und Kanäle, und hinter den Hecken die sogenannten „Parzellen“. Die meisten sind gepflegt, mit kurz geschnittenem Rasen, Blumenrabatten oder Gemüsebeeten, andere völlig zugewuchert mit Brombeerbüschen, Farn, Brennnesseln und verwilderten Obstbäumen. Aus der Ferne tönt der Schallteppich einer Autobahn.

An der Haltestelle wartet schon Kirsten Tiedemann.“

So beginnt der Sonntagsspaziergang „Auf Lebenszeit in der Laube“ von Günter Beyer, der kürzlich im Deutschlandfunk gesendet wurde. An Originalschauplätzen sammelte der freie Journalist aus Bremen im Sommer O-Töne und Informationen für diesen Radiobeitrag und begleitete den von mir bei der VHS-Bremen angebotenen Spaziergang „Kaisenhäuser – Fleetkirche – Parzellenkultur“ in der Waller Feldmark. Beyer unternahm später noch einen Abstecher in das Kaisenhausmuseum. Entstanden ist ein schönes Hörstück mit verschiedenen akustischen Eindrücken, einschließlich quietschender Gartenpforte, das an die Geschichte der Kaisenhäuser und ihrer Bewohner in einem Bremer Kleingartengebiet erinnert.

Der sechsminütige Sonntagsspaziergang kann als Podcast im Internet nachgehört und gelesen werden, hier klicken. Er ist genau das Richtige für einen grauen Sonntag. Reinhören! Und später geht es mit dem Picknickkorb zum Frühlingsfest in den KulturGarten Arbergen!

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Ein Kaisenhaus. Foto: A. Oettingshausen

P.S.: … wer jetzt mehr über die Geschichte der Kaisenhäuser und ihre Bauherren und  Bewohner erfahren möchte, findet umfangreiche Infos, viele historische Fotos und Dokumente sowie Erinnerungen der Aufbaugeneration in meinem Buch „Mehr als ein Dach über dem Kopf – Bremens Kaisenhäuser“.

ISBN 978-3-938795-39-2, Preis: 16,90 €.

Spaziergang „Kaisenhäuser – Parzellen – Fleetkirche“ am 9. Mai

Auf verwunschenen Wegen inmitten uriger Gärten führt unser Spaziergang vorbei an gut erhaltenen Kaisenhäusern, Gewässerläufen und der Fleetkirche in der Waller Feldmark. Gerade jetzt im Frühjahr gibt es viel zu entdecken. Anregungen für den eigenen Garten sind zu finden. Infos zur aktuellen Situation im Parzellengebiet und zu seiner Geschichte als wichtige Ernährungsquelle, Treffpunkt und Zufluchtsort war, gebe ich an markanten Punkten der Feldmark. Zum Abschluss besichtigen wir einen Kaisenhausgarten. Ich freue mich auf diesen Frühlingsrundgang mit interessierten Menschen.

Eine Anmeldung ist erforderlich.

Unser Rundgang startet und endet an der Bushaltelinie 20 Endhaltestelle „Hohweg“ am Sportheim. Zeit: 15.00 – 17.15 Uhr

Anmeldung bei der Volkshochschule Bremen im Bamberger Haus oder Tel. 0421-361 – 12345

Hoffnung für Kaisenhäuser?! Zu einem Urteil des Leipziger Bundesverwaltungsgerichts

Kann ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts Leipzig sich auf den dauerhaften Erhalt der letzten noch verbliebenen Kaisenhäuser in den Parzellengebieten unserer Stadt auswirken? Auf jene Häuser, die teilweise bereits seit 70 Jahren existieren und per Dienstanweisung Nr. 286 von 1974 des Senators für das Bauwesen so lange geduldet werden, wie ihre Erbauer und Besitzer dort leben. Jene Einfamilienhäuser ganz unterschiedlicher Größe und Qualität, die nach dem Ableben ihrer Besitzer weder vererbt noch verkauft werden dürfen, sondern abgerissen werden müssen, weil Wohnhäuser und das Wohnen in Kleingartengebieten verboten sind. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 11. Juli 2013 (Aktenzeichen BVerwG 4 CN 7.12), das Spielräume in der Nutzung von Sondergebieten in Bebauungsplänen beschreibt. *Das Urheberrecht für diesen Beitrag liegt wie üblich bei mir, die gängige zitierweise ist bei Verwendung hieraus anzuwenden.

Wie lautet das Urteil? Anhand des Erholungsgebietes „Sonnenhalde“ in Ostfildern bei Stuttgart entschieden die Richter des höchsten bundesdeutschen Verwaltungsgerichts, dass die Festsetzung eines Sondergebiets, das eine Kombination von Wochenendhausgebiet und Dauerwohngebiet vorsieht, grundsätzlich unzulässig ist. Es geht aber noch weiter, und hier kann es für Bremens Kaisenhäuser interessant werden, denn die Richter stellen fest, dass eine bloße Bestandssicherung der vorhandenen Wohnbebauung durch entsprechende Festsetzungen in einem Bebauungsplan, der ein Wochenendhaus-Sondergebiet ausweist, möglich ist, wenn die Wohnbebauung gegenüber der Wochenendhausbebauung von ihrem Erscheinungsbild in den Hintergrund tritt. Vorhandene, allerdings bislang nicht für ein dauerhaftes Wohnen genehmigte oder geduldete Nutzungen, fallen nicht unter diese Ausnahmeregelung. Die Festsetzungen von Ausnahmen sind an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, die weiter unten beschrieben werden.

Worum geht es in dem Urteil? Die „Sonnenhalde“ ist heute ein Wochenendhausgebiet. Die Richter machen deutlich, dass die Gesetzeslage es erlaubt, Ausnahmeregelungen für Wohnbebauung für Gebiete zuzulassen, die im Bebauungsplan als Sondergebiet für Erholung ausgewiesen sind, und zwar, obwohl eine Wohnbebauung und damit verbundenes dauerhaftes Wohnen dort rechtlich generell nicht vorgesehen ist. Die Kommunen erhalten mit diesem Urteil Handlungsspielräume im Umgang mit genehmigten und geduldeten Gebäuden, die bisher zu entfernen (d.h. abzureißen) bzw. rückzubauen waren. Die obersten Verwaltungsrichter in Leipzig formulieren dazu folgenden Leitsatz:

„1. § 10 Abs. 2 Satz 1 BauNVO ermöglicht es, in einem Sondergebiet, das der Erholung dient, vorhandene gebietsfremde Bauvorhaben (hier: Wohngebäude) durch Festsetzungen zu sichern. Voraussetzung dafür ist, dass das gesamte Plangebiet trotz der bestandssichernden Festsetzungen sein Gepräge als Gebiet zu Erholungszwecken wahrt.“

Die zentrale Voraussetzung für solch eine „besondere bestandssichernde Festsetzung“ sei laut Gericht, dass die Wohngebäude den Erholungscharakter des Gebietes nicht beeinträchtigen. Es dürfe kein diffuses Mischgebiet entstehen: „Allerdings ist eine bloße Bestandssicherung von Wohnbebauung erlaubt, wenn sie quantitativ und qualitativ so in den Hintergrund tritt, dass die Wochenendhausbebauung das Bild prägt und das Baugebiet nicht als Mischung aus einem Wochenendhausgebiet und einem Wohngebiet in Erscheinung tritt.“ heißt es zusammengefasst in der Pressemitteilung des Bundesverwaltungsgerichts zum Urteil. Es wird im Urteil beschrieben, wie eine mögliche „Beeinträchtigung“ festgestellt werden kann: Entscheidend hierfür sei das Verhältnis der freizeitlich genutzten Gebäude zu denen der Wohngebäude im betreffenden Gebiet, die Verteilung der Wohngebäude im Gebiet und deren Größe. Auch die Lärmfrage spiele eine Rolle. Die Wohnhäuser dürften in dem betreffenden Erholungsgebiet nicht den Ton angeben. (Punkt 20 in der Urteilsbegründung). Das ganze Urteil lesen Sie hier: BVerwG 4 CN 7.12. Eine knappe verständliche Zusammenfassung veröffentlicht die Kanzlei „avocado“ hier, http://www.avocado.de/fileadmin/avocado-law.de/downloads/131212_Planen_und_Bauen.pdf, siehe S. 9 ff.

Die Geschichte der Wohnhäuser der „Sonnenhalde“ in Ostfildern, an dessen Beispiel dieses Urteil gefällt wurde, ist für Bremens Kaisenhäuser so interessant, weil deren Entstehungsgeschichte verblüffende Parallelen zu den Parzellenwohnhäusern unserer Stadt aufweist. Bei Ostfildern entstanden wie in Bremen seit den 1930er Jahren, besonders aber seit 1944 und in der Nachkriegszeit Wohnhäuser in Erholungsgebieten. Dies geschah ungeordnet und teilweise illegal, ohne Baugenehmigung. Grund hierfür war der massive, anhaltende Mangel an Wohnraum in den Städten durch Kriegseinfluss. Bei Ostfildern schufen sich Menschen aus Stuttgart im Gebiet „Sonnenhalde“, einem Gebiet mit starker Hanglage auf dem früher einmal Wein angebaut wurde und Streuobstwiesen lagen, ein Dach über dem Kopf; in Bremen nutzte man hierfür Parzellen in allen städtischen Kleingartengebieten. Der Bestand reicht in der „Sonnenhalde“ vom großzügig angelegten, ständig bewohnten Landhaus und von sonstigen Wohngebäuden über Wochenend- und Gartenhäuser bis zu Geräteschuppen und Unterständen. Ähnlich lässt sich der Gebäudebestand in Bremens Kleingartengebieten beschreiben. Dass 1958 in der Waller Feldmark in Bremen sogar eine Notkirche für die Parzellenbewohner errichtet wurde, dürfte bundesweit einmalig sein. Hier wie dort gab es eine „zweite Wohnwelle“, die in Bremen bereits in den 1970er Jahren begann, in der „Sonnenhalde“ Mitte der 1980er Jahre. Dieses erneute illegale Wohnen wurde in Bremen bereits beendet. In den betreffenden Gebieten beider Städte wird die dauerhafte Nutzung der Wohnhäuser der „ersten Wohnwelle“, wie ich es nenne, teilweise bereits seit 70 Jahren und mehr geduldet. In Bremen gab der amtierende Bürgermeister Wilhelm Kaisen den Parzellenbewohnerinnen und -bewohnern im Rahmen von Sanierungsplänen für zeitweise dicht besiedelten Kleingartengebiete 1955 das Versprechen, dass sie zeitlebens in ihren Häusern bleiben könnten. Daraus ging die umgangssprachliche Bezeichnung „Kaisenhäuser“ hervor. Kaisens Versprechen wurde in der Regierungszeit von Hans Koschnik vom Senator für das Bauwesen Hans-Stefan Seifriz mit der Dienstanweisung Nr. 286 vom 28.5.1974 schriftlich fixiert. Damit liegt seit nunmehr 40 Jahren eine dokumentierte, behördeninterne Duldung vor. Mit der Rahmenvereinbarung für die Sanierung der Kleingartengebiete vom 16.4.2002 wurde diese Duldung der Parzellenwohnhäuser, die bis zum 28. Mai 1974 bestanden, noch einmal erneuert. Die Gruppe der sogenannten „Auswohnberechtigten“ wurde mit der Vereinbarung sogar erweitert. Heute ist die „Sonnenhalde“ eine parkähnliche Anlage mit Baumbestand, unbefestigten Wegen, ohne Straßenbeleuchtung. Bremens Kleingartengebiet sind sogenannte Kleingartenparks und zählen zu den öffentlichen Grünflächen der Stadt, die für alle Bremerinnen und Bremer zugänglich sind. In Ostfildern können die seit Jahrzehnten im Gebiet „Sonnenhalde“ geduldeten und auch die genehmigten Häuser mit dem Urteil des obersten Verwaltungsgerichts eine dauerhafte Bestandssicherung erhalten. Später dort hinzugekommene, illegale Wohnbauten werden mittels zumeist langfristig laufender Verträge mit den Eigentümern zu Wochenendhäusern umfunktioniert. Sie müssen auf ein zulässiges Maß rückgebaut werden.

Kann dieses Urteil Bedeutung für Bremens Kaisenhäuser haben? Für Bremen muss nun geklärt werden, ob der genannte Leitsatz auch auf ausgewiesene Kleingartengebiete Anwendung finden kann. Sind die Weichen auch zur Schaffung einer rechtmäßigen, dauerhaften Bestandssicherung der Kaisenhäuser durch parzellenscharfe Abgrenzung mit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts gestellt? Vielleicht bedeutsamer noch wird es sein, ob sich in Senat und Bürgerschaft der politische Wille und eine Mehrheit zum Erhalt der letzten noch verbliebenen, traditionsreichen Häuser herausbildet, jene Häuser, die Ausdruck für einen starken, eigensinnigen Überlebenswillen der darin lebenden Menschen sind. Es ist an der Zeit die Gebiete in sauberer Abwägung planungsrechtlich so zu regeln, wie sie historisch entstanden sind, einschließlich der bestandsrechtlichen Festsetzung der Parzellenwohnhäuser zur dauerhaften Wohnnutzung, wie sie seit vielen Jahrzehnten von Stadtverwaltung und Grundstücksbesitzern geduldet wird. Möglicherweise werden einige Bewohnerinnen und Bewohner einen Musterprozess zur gerichtlichen Klärung des Sachverhaltes anstreben, sollte dies nicht geschehen. Ein Ende des Tauziehens um das „Wohnen auf der Parzelle in Kaisenhäusern“ scheint jedenfalls nicht in Sicht.

Dank!
Mein besonderer Dank gilt der Interessengemeinschaft der Parzellenbewohner und Gartengrundstücksbesitzer e.V./kurz: Interessengemeinschaft der Parzellenbewohner, die mich freundlicherweise auf dieses Urteil aufmerksam gemacht hat. Für die freundliche Gesprächsbereitschaft und die Fachinformationen bedanke ich mich außerdem herzlich bei Herrn Stefan Rothe, Baurechtsexperte der Stadt Ostfildern.

 

Nachsatz

Eine knappe verständliche Zusammenfassung veröffentlicht die Kanzlei avocado Köln unter folgendem Link: http://www.avocado.de/fileadmin/avocado-law.de/downloads/131212_Planen_und_Bauen.pdf, siehe S. 9 ff.

Hier gibt es eine einfach Zusammenfassung.

Der Städte- und Gemeindebund Nordrhein-Westfalen weist in seinen Mitteilungen öffentlich auf dieses Urteil hin.

Für diejenigen mit näherem Interesse, sind Aktenzeichen der Urteile und die Daten ihrer Verkündung, hier verlinkt.

BVerwG 4 CN 7.12 – Urteil vom 11. Juli 2013

Vorinstanz:
VGH Mannheim 8 S 938/11 – Urteil vom 27. Juli 2012

BVerwG 4 CN 8.12 – Urteil vom 11. Juli 2013

Vorinstanz:
VGH Mannheim 8 S 233/11 – Urteil vom 27. Juli 2012

Siehe auch meinen Beitrag: „Wohnen auf der Parzelle? Was seit Januar 2013 geschah“

…im Spiegel/Spaziergang Kaisenhäuser – Fleetkirche

Dieser umfunktionierte Rasierspiegel gibt an der Ausfahrt einer Parzelle zweckdienlich den Blick in den Weg frei. Hier spiegeln sich einige Frauen auf meinem VHS-Spaziergang durch das Parzellengebiet Waller Feldmark.                               Fotos: Kirsten TiedemannSpiegelgruppe

An diesem einzigartigen Haus kamen wir auf unserer Tour vorbei. haus