Kleingartenstatus sicher auch mit Kaisenhäusern

Bei der Diskussion um den Erhalt der Kaisenhäuser hat der Landesverband der Gartenfreunde Bremen e.V. Sorge, dass der besondere rechtliche Schutz* der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit (Kündigungsschutz/Pachtpreisbindung), durch den weiteren Bestand der geschichtsträchtigen Häuser verloren gehen könnte. Die dazugehörigen Bestimmungen beschäftigen mich hier.

Zu welchen Bedingungen erhält ein Verein die kleingärtnerische Gemeinnützigkeit? Zentral für diesen besonderen rechtlichen Schutz ist die Erfüllung von bestimmten Bedingungen, die im Bundeskleingartengesetz (BKleinG) festgeschrieben sind: Es sind die kleingärtnerische Nutzung für den Eigenbedarf, die Nutzung der Parzelle zur Erholung (§ 1 Abs. 1 Nr. 1). Darüber hinaus muss sich der Verein ausschließlich oder überwiegend die Förderung des Kleingartenwesens sowie der fachlichen Betreuung seiner Mitglieder verpflichten (§ 2 Abs. 1).

Wann kann sie entzogen werden? Die gewerbliche Nutzung für den Gemüseanbau, eine überwiegende Wohnbebauung und eine Wohnnutzung sehr vieler Parzellen in einer Kleingartenanlage stehen dem entgegen.

Gibt es Ausnahmen? Das Gesetz beinhaltet eine ausdrücklich Ausnahme vom Wohnverbot. Menschen, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes befugt waren, ihr Haus im Garten zu Wohnzwecken zu nutzen, dürfen das bis zu ihrem Lebensende weiterhin tun (§ 18 Abs. 2 Satz 1). Damit trägt das Gesetz den besonderen historischen Bedingungen der Nachkriegszeit Rechnung, die einige Menschen in vielen Städten dazu veranlaßte sich im Kleingarten anzusiedeln. Wer am 1.4.1983 eine Erlaubnis zum Wohnen auf seiner Parzelle besaß, ist befugt weiterhin auf seiner Parzelle zu wohnen.

Wo verlaufen die Grenzen? Der besondere kleingärtnerische Schutz kann aberkannt werden, wenn ein Kleingartengebiet einen Siedlungscharakter erhält, oder wenn viele Parzellen brach liegen und verwildern. Wo liegt die Grenze hierfür? Wann ist ein Siedlungscharakter erreicht? Diese Fragen werden im Gesetz nicht geregelt. Das Bundesverwaltungsgericht bestätig in verschiedenen Urteilen, dass die Qualität der Baulichkeiten und die Quantität von Wohnbauten darüber entscheidet, ob es sich um eine Kleingartenanlage handelt.

Die kleingärtnerische Gemeinnützigkeit bleibt bestehen, wenn Eigenheime nur eingestreut in den Kleingartengebieten stehen und bewohnt werden und vereinzelt übergroße Lauben vorhanden sind. Das Vereinsgelände muß dabei weiterhin maßgeblich den Charakter eines Kleingartengebietes haben.

Über das genaue Verhältnis von reinen Parzellen zu solchen mit Wohnnutzung gibt es verschiedenen Angaben in Gerichtsurteilen. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs zieht die Grenze bei mehr als 50 Prozent der Gartenparzellen, die in einer Kleingartenanlage mit Wohnlauben bebaut sind. Dann kann der Status „Kleingartengebiet“ im Flächennutzungsplan und Bebauungsplan aberkannt werden. (BGH Urteil vom 22.4.2004 – III Z 1 63/03, ZOV 2004, 1 67 f. Vgl. hier 1.3.b.a.). An anderer Stelle wird die Grenze bei 37 Prozent der Parzellen eines Gebietes mit Bauten, die größer als 24 Quadratmeter sind, gezogen.

Daneben muss das Gesamtbild der Kleingartenanlage trotz der Gebäude den Eindruck eines kleingärtnerisch genutzten Gebietes geben. Berücksichtigt werden dabei weitere Umständ, wie beispielsweise die Querung einer großen Straße durch das Gelände (BGH Urteil von 18.3.2004 III ZR 180/03).

Konkret angewendet auf die Kaisenhäuser in Bremens Parzellengebieten ergibt sich folgendes Bild: Bei etwa 500 intakten Kaisenhäusern auf 15.000 Parzellen** in der Stadt Bremen, liegt ihr Anteil mit 3,4 Prozent aller Parzellen deutlich unter 10 Prozent. Werden bei der Berechnung auch echte Ruinen eingeschlossen, d.h. bezieht man alle existierende 1.000 Kaisenhäuser in die Berechnung ein, liegt ihr Anteil mit 6,8 Prozent noch immer deutlich unter 10 Prozent der Parzellen. Bei der Betrachtung in einzelnen Kleigärtnervereinen ergeben sich unterschiedliche Verhältnisse, jedoch maximal ein Anteil von 10 Prozent Kaisenhäusern an der Gesamtzahl der Parzellen.

Auch bei einer Begehung und genauer Inaugenscheinnahme der Gebiete, die die meisten Kaisenhäuser beherbergen, dominieren die freizeitmäßig und kleingärtnerisch genutzten Parzellen den Eindruck. Die letzten Kaisenhäuser sind faktisch bloße Einsprengsel.

Nach den vorgestellten Kriterien dürfte ein dauerhafter Bestandsschutz der geschichtsträchtigen Kaisenhäuser, die als Einsprengsel in den Kleingartengebieten Bremens zu finden sind, folglich keine Gefährdung des planungsrechtlichen Kleingartenstatus‘ im Flächennutzungsplan und Bebaunngsplan darstellen.

** Zahlen der Parzellen lt. Angabe der Homepage des Landesverbands der Gartenfreunde Bremen e.V.

Bremen und Bremerhaven gesamt        16.500 Parzellen

davon Bezirksgruppe Bremerhaven       minus 1.499 Parzellen

Bremen                                                   15.001 Parzellen

* Damit Kleingartengebiete nicht schwuppdiwupp als Bauland oder Industriegebiet genutzt werden, ist es wichtig, dass sie in Flächennutzungsplan und Bebauungsplan ausdrücklich als Kleingartengebiete gekennzeichnet sind. Gartenpächter genießen dadurch einen besonderen Kündigungsschutz und werden in einen besonderen Pachttarif eingestuft. Als Gegenleistung erhalten die Stadt und andere Landeigentümer Pachtzahlungen und eine intensive Pflege der umfangreichen urbanen Grünlandschaften.

Empfehlenswerte Literatur

Verband Deutscher Grundstücksnutzer e.V., Muß ich Angst um meinen Kleingarten haben?, 3. Auflage, Berlin 2011

Mainczyk, Lorenz, Bundeskleingartengesetz: Praktiker-Kommentar mit ergänzenden Vorschriften, Heidelberg 2010

Mainczyk, Lorenz, Kommentare und  Auslegungen zum Bundeskleingartengesetz (BKleinG), Grüne Schriftenreihe Nr. 188 (Oktober 2006), Hg. Bundesverband Deutscher Gartenfreunde e.V.

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